En France, près de 4 millions de logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces passoires thermiques coûtent cher à chauffer, perdent de la valeur et sont progressivement interdites à la location. Mais leur répartition géographique est très inégale. Nous avons croisé les données DPE du CEREMA avec les prix DVF et les données climatiques pour dresser un portrait ville par ville.
Passoire thermique : définition et calendrier d'interdiction
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu'il est classé F ou G au DPE, soit une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an. Ce sont les logements les plus énergivores du parc français.
Le calendrier d'interdiction de location est le suivant :
- Depuis janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les pires classés G) sont interdits à la location
- Depuis janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la location
- Janvier 2028 : les logements classés F seront interdits à la location
- Janvier 2034 : les logements classés E seront interdits à la location
La répartition géographique : qui est le plus touché ?
La proportion de passoires thermiques varie selon trois facteurs principaux : l'ancienneté du parc, le climat local et le niveau de revenus des propriétaires (qui conditionne leur capacité à rénover).
Dans notre base de données, les villes affichant le taux de passoires le plus élevé (8 %) parmi les grandes communes sont majoritairement situées en Île-de-France et dans le nord de la France, où le parc ancien est dense et les hivers froids :
- Saint-Étienne : 8 % de passoires, conso moyenne 188 kWh/m²/an, 55 876 DPE réalisés, prix m² : 1 347 €
- Dunkerque : 8 % de passoires, conso moyenne 187 kWh/m²/an, 20 691 DPE, prix m² : 2 585 €
- Argenteuil : 8 % de passoires, conso moyenne 186 kWh/m²/an, 21 328 DPE
- Colombes : 8 % de passoires, conso moyenne 215 kWh/m²/an, 14 094 DPE — la consommation moyenne la plus élevée du groupe
- Versailles : 8 % de passoires, conso moyenne 197 kWh/m²/an, 25 674 DPE, prix m² : 6 667 €
- Neuilly-sur-Seine : 8 % de passoires, conso moyenne 234 kWh/m²/an — la consommation la plus élevée, liée aux grands appartements haussmanniens mal isolés
Le cas de Neuilly-sur-Seine est révélateur : malgré des prix parmi les plus élevés de France (10 510 €/m²), la ville affiche une consommation moyenne de 234 kWh/m²/an, bien au-dessus de la moyenne nationale. Les immeubles cossus mais anciens des Hauts-de-Seine sont souvent de véritables gouffres énergétiques.
Passoires thermiques et prix immobilier : la décote mesurée
Les données DVF montrent une décote croissante pour les logements mal classés au DPE. En moyenne nationale, un logement classé F ou G se vend 10 à 20 % moins cher qu'un logement équivalent classé D ou E. Cette décote s'accentue avec le calendrier d'interdiction de location.
Quelques exemples de cette décote dans les grandes villes :
- À Saint-Étienne (1 347 €/m²), les passoires se trouvent déjà sous la barre des 1 000 €/m². L'écart est significatif mais le prix d'entrée reste très bas.
- À Versailles (6 667 €/m²), la décote représente plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un appartement familial. Le coût de rénovation peut être absorbé par la plus-value.
- À Neuilly-sur-Seine (10 510 €/m²), la décote est massive en valeur absolue, mais la rénovation de copropriétés haussmanniennes reste un défi technique et financier.
Pour comparer les prix avant et après rénovation dans votre ville, consultez notre classement DPE par commune.
Impact sur l'investissement locatif : l'interdiction de louer
L'interdiction progressive de location transforme le marché de l'investissement locatif. Un investisseur qui achète une passoire thermique pour la louer doit impérativement budgéter les travaux de rénovation :
- Isolation des murs : 80 à 120 €/m² de surface habitable
- Remplacement des fenêtres : 500 à 1 000 € par fenêtre
- Isolation des combles : 20 à 50 €/m²
- Changement du système de chauffage : 5 000 à 15 000 € (pompe à chaleur)
Pour un appartement de 70 m², le budget total de rénovation énergétique (passage de G à D) se situe entre 15 000 et 35 000 €. Ce montant doit être ajouté au prix d'achat DVF pour calculer le rendement locatif réel.
Les villes qui rénovent le plus
Le programme MaPrimeRénov', qui a pris le relais du CITE, finance une partie des travaux de rénovation énergétique. Son utilisation varie fortement d'une commune à l'autre, en fonction de l'ancienneté du parc, du niveau de revenus des propriétaires et de l'accompagnement local (ADIL, espaces conseil France Rénov').
Les communes situées dans les zones les plus froides (nord-est, montagne) et celles dotées d'un parc ancien important concentrent logiquement le plus grand nombre de dossiers MaPrimeRénov'. Les villes du programme Action Coeur de Ville bénéficient également de financements complémentaires pour la rénovation des centres-villes.
Parmi les villes de notre classement qui combinent fort taux de passoires et dynamique de rénovation active, on retrouve Saint-Étienne, Dunkerque et plusieurs communes de la banlieue parisienne où les copropriétés s'engagent dans des plans de rénovation globale.
Acheter une passoire : opportunité ou piège ?
Tout dépend du calcul. Voici les deux scénarios :
Opportunité si :
- La décote est supérieure au coût de rénovation (ce qui est souvent le cas à Versailles ou dans les villes à prix élevé)
- Vous avez accès aux aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) qui couvrent 30 à 60 % du coût des travaux
- La copropriété a déjà voté un plan de rénovation
- La ville est en zone tendue (forte demande locative, faible vacance)
Piège si :
- La copropriété bloque les travaux ou n'a pas les fonds
- Le coût de rénovation dépasse la décote à l'achat
- La ville est en déclin démographique (risque de vacance même après rénovation)
- Le climat est rigoureux (coût de chauffage résiduel élevé même après rénovation)
Pour évaluer la pertinence d'un achat de passoire thermique, consultez notre guide sur le vrai coût de la vie par ville qui intègre la fiscalité et les coûts énergétiques, ainsi que notre classement rapport qualité-prix.
FAQ
Comment connaître le DPE de mon logement ou d'un logement que je souhaite acheter ?
Le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location. Il doit être annexé à l'annonce immobilière. Vous pouvez également consulter la base de données de l'ADEME (Observatoire DPE) qui recense tous les diagnostics réalisés depuis 2013. Pour une commune entière, nos fiches ville indiquent le DPE moyen et le taux de passoires thermiques.
Le nouveau DPE (depuis 2021) est-il fiable ?
Le DPE réformé en juillet 2021 est basé sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, fenêtres, chauffage) et non plus sur les factures d'énergie. Il est plus fiable que l'ancienne version, mais des disparités entre diagnostiqueurs subsistent. En cas de doute, demandez un contre-diagnostic. Le coût est de 100 à 250 € selon la taille du logement.
Quelles sont les aides pour rénover une passoire thermique ?
MaPrimeRénov' : jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les ménages très modestes. Certificats d'économie d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie. Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €. TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique. Certaines régions et communes ajoutent des aides locales complémentaires.
Pourquoi les villes riches ont-elles aussi des passoires thermiques ?
Les immeubles haussmanniens et les constructions de prestige d'avant 1975 sont souvent de mauvais élèves énergétiques : murs en pierre sans isolation, simple vitrage, hauteurs sous plafond importantes, chauffage collectif ancien. La richesse des propriétaires ne garantit pas la rénovation, surtout en copropriété où les décisions sont collectives et les travaux lourds.
L'interdiction de location des passoires s'applique-t-elle partout en France ?
Oui, l'interdiction est nationale. Toutefois, les copropriétés en difficulté peuvent demander un report sous conditions. En outre-mer, un calendrier spécifique s'applique. Pour les logements classés G, l'interdiction est effective depuis janvier 2025 sur tout le territoire métropolitain.
Sources : ADEME (base DPE), CEREMA (DVF+DPE), Météo-France (données climatiques), DGFiP (DVF). Données ouvertes sous Licence Ouverte 2.0. Analyse : ou-vivre-en-france.fr. Données les plus récentes disponibles.
