Pour acheter un appartement de 60 m² à Paris, il faut gagner environ 7 500 euros nets par mois. À Saint-Étienne, 1 500 euros suffisent. Ces écarts, considérables, déterminent concrètement qui peut accéder à la propriété et où. Nous avons calculé, pour les 50 plus grandes villes de France, le revenu mensuel net nécessaire pour acheter un bien moyen, en tenant compte des prix DVF, des taux d'emprunt actuels et des règles bancaires en vigueur.
La méthode de calcul
Notre calcul repose sur les hypothèses suivantes :
- Bien type : appartement de 60 m² (T3 standard).
- Prix : prix médian DVF par ville, hors frais de notaire.
- Apport : 10 % du prix d'achat (minimum exigé par la plupart des banques).
- Durée d'emprunt : 25 ans (maximum HCSF).
- Taux d'emprunt : 3,5 % (taux moyen constaté début 2026).
- Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus nets (règle HCSF).
- Assurance emprunteur : 0,3 % du capital emprunté.
Le revenu mensuel net minimum est celui qui permet de ne pas dépasser 35 % d'endettement avec les mensualités calculées.
Le classement : revenu nécessaire ville par ville
| # | Ville | Prix 60m² | Apport 10% | Mensualité | Revenu net min. |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Paris | 630 000 € | 63 000 € | 2 631 € | 7 517 € |
| 2 | Nice | 288 000 € | 28 800 € | 1 201 € | 3 431 € |
| 3 | Lyon | 288 000 € | 28 800 € | 1 201 € | 3 431 € |
| 4 | Bordeaux | 252 000 € | 25 200 € | 1 051 € | 3 003 € |
| 5 | Aix-en-Provence | 270 000 € | 27 000 € | 1 126 € | 3 217 € |
| 6 | Montpellier | 234 000 € | 23 400 € | 976 € | 2 789 € |
| 7 | Nantes | 228 000 € | 22 800 € | 951 € | 2 717 € |
| 8 | Rennes | 219 000 € | 21 900 € | 913 € | 2 609 € |
| 9 | Strasbourg | 210 000 € | 21 000 € | 876 € | 2 503 € |
| 10 | Toulouse | 210 000 € | 21 000 € | 876 € | 2 503 € |
| 11 | Marseille | 200 000 € | 20 000 € | 834 € | 2 383 € |
| 12 | Lille | 198 000 € | 19 800 € | 826 € | 2 360 € |
| 13 | Toulon | 170 000 € | 17 000 € | 709 € | 2 026 € |
| 14 | Grenoble | 162 000 € | 16 200 € | 676 € | 1 931 € |
| 15 | Tours | 156 000 € | 15 600 € | 651 € | 1 860 € |
| 16 | Angers | 150 000 € | 15 000 € | 626 € | 1 789 € |
| 17 | Dijon | 144 000 € | 14 400 € | 601 € | 1 717 € |
| 18 | La Rochelle | 198 000 € | 19 800 € | 826 € | 2 360 € |
| 19 | Clermont-Ferrand | 132 000 € | 13 200 € | 551 € | 1 574 € |
| 20 | Brest | 105 000 € | 10 500 € | 438 € | 1 251 € |
Suite du classement (positions 21-50, sélection) :
| # | Ville | Prix 60m² | Mensualité | Revenu net min. |
|---|---|---|---|---|
| 21 | Le Mans | 96 000 € | 401 € | 1 146 € |
| 22 | Limoges | 90 000 € | 376 € | 1 074 € |
| 23 | Poitiers | 102 000 € | 426 € | 1 217 € |
| 24 | Perpignan | 104 000 € | 434 € | 1 240 € |
| 25 | Saint-Brieuc | 96 000 € | 401 € | 1 146 € |
| 30 | Mulhouse | 72 000 € | 301 € | 860 € |
| 35 | Saint-Étienne | 72 000 € | 301 € | 860 € |
Ce que ces chiffres signifient concrètement
Le salaire médian en France se situe autour de 2 100 € nets par mois. Avec ce revenu, un ménage composé d'une personne seule peut acheter un T3 de 60 m² dans les villes où le prix est inférieur à environ 120 000 € (mensualité de 735 € maximum). Cela correspond à des villes comme Brest, Le Mans, Limoges, Poitiers, Perpignan, Saint-Brieuc.
Pour un couple au salaire médian (4 200 € nets cumulés), le seuil monte à environ 240 000 €, ce qui ouvre l'accès à la plupart des villes de province (Montpellier, Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg) mais exclut toujours Paris, Nice et Lyon.
Consultez notre guide du vrai coût de la vie par ville pour une analyse plus complète intégrant la fiscalité et les revenus locaux.
Les villes où les primo-accédants ont encore accès
Les primo-accédants (souvent jeunes, avec un apport limité) sont les plus contraints par les règles bancaires. Voici les villes où l'accession à la propriété reste réaliste avec un revenu du ménage de 3 000 à 4 000 € nets :
- Très accessibles (mensualité < 500 €) : Saint-Étienne, Mulhouse, Le Mans, Limoges, Perpignan, Brest, Saint-Brieuc, Poitiers.
- Accessibles (mensualité 500-800 €) : Clermont-Ferrand, Dijon, Tours, Angers, Grenoble, Toulon.
- Limite (mensualité 800-1 100 €) : Toulouse, Strasbourg, Lille, Marseille, Rennes, Nantes, Montpellier.
- Difficile (mensualité > 1 100 €) : Bordeaux, Aix-en-Provence, Lyon, Nice. Apport conséquent nécessaire.
- Hors d'atteinte pour le ménage médian : Paris intra-muros.
Notre guide premier achat immobilier pour les jeunes détaille les stratégies par ville.
L'impact des taux d'intérêt
Le revenu nécessaire dépend directement du taux d'emprunt. Voici la sensibilité pour un bien à 200 000 € sur 25 ans :
| Taux | Mensualité | Revenu net min. | Écart vs 3,5 % |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 898 € | 2 566 € | -10 % |
| 3,0 % | 948 € | 2 709 € | -5 % |
| 3,5 % | 1 001 € | 2 860 € | Référence |
| 4,0 % | 1 056 € | 3 017 € | +5 % |
| 4,5 % | 1 112 € | 3 177 € | +11 % |
Un point de taux en plus ou en moins change le revenu nécessaire de 5 à 10 %. La politique monétaire de la BCE a donc un impact direct sur l'accessibilité immobilière ville par ville.
Les stratégies pour acheter avec un revenu modeste
- Choisir une ville moins chère : le déménagement est la variable d'ajustement la plus puissante. Passer de Lyon (3 400 €/mois requis) à Clermont-Ferrand (1 574 €) divise par deux le revenu nécessaire, pour deux villes distantes de 170 km.
- Augmenter l'apport : un apport de 20 % au lieu de 10 % réduit la mensualité de 10 à 12 %.
- Acheter plus petit : un T2 de 45 m² au lieu d'un T3 de 60 m² réduit le budget de 25 %.
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, il finance jusqu'à 40 % du bien dans le neuf (et dans l'ancien en zone B2/C avec travaux). Un levier significatif pour les ménages modestes.
- Acheter dans l'ancien à rénover : un bien avec travaux se négocie 15 à 30 % sous le prix du marché rénové. Les aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ) couvrent une partie des travaux. Voir notre guide acheter à la campagne.
Revenu nécessaire et qualité de vie : le bon compromis
Le revenu nécessaire pour acheter doit être mis en regard de la qualité de vie offerte. Les villes les moins chères ne sont pas les moins agréables :
- Brest (1 250 €/mois requis) : excellent accès aux soins, prix plancher, bassin d'emploi correct. Score OUVEF : 7,2/10.
- Perpignan (1 240 €) : 2 693 h de soleil, prix bas, bon accès aux soins. Score : 7,2/10.
- Limoges (1 074 €) : CHU, université, cadre de vie vert. Score : 6,8/10.
Notre classement des villes où il fait bon vivre croise ces indicateurs.
Questions fréquentes
Combien faut-il gagner pour acheter à Paris ?
Pour un T3 de 60 m² au prix médian (630 000 €), il faut gagner environ 7 500 € nets par mois avec un apport de 10 % et un emprunt sur 25 ans à 3,5 %. Pour un couple, cela représente 3 750 € chacun. C'est bien au-dessus du salaire médian français (2 100 €).
Où peut-on acheter avec le SMIC ?
Avec un SMIC net (environ 1 400 €), le budget maximum est d'environ 70 000 € (mensualité de 490 € maximum). Cela correspond à des appartements dans les villes les moins chères : Saint-Étienne, Mulhouse, ou des petites villes de province. En couple au SMIC (2 800 €), le budget monte à environ 140 000 €, ouvrant l'accès à Brest, Le Mans, Limoges.
Les taux vont-ils baisser ?
Les prévisions dépendent de la politique monétaire de la BCE. Les taux ont baissé depuis le pic de 2023 et se stabilisent autour de 3 à 3,5 % début 2026. Une baisse modérée est possible si l'inflation continue de ralentir, mais un retour aux taux de 1-2 % des années 2020-2021 est peu probable à court terme.
L'apport de 10 % est-il obligatoire ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la quasi-totalité des banques l'exigent depuis les recommandations du HCSF de 2021. Certaines banques acceptent un apport plus faible pour les profils à fort potentiel (jeunes cadres, fonctionnaires), mais c'est devenu rare. L'apport couvre les frais de notaire et une partie du bien.
Le PTZ aide-t-il vraiment ?
Oui, significativement. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) peut financer jusqu'à 40 % du bien dans le neuf, sans intérêts. Pour un bien de 150 000 €, c'est un prêt de 60 000 € à taux zéro qui réduit la mensualité de 20 à 25 %. Conditions : primo-accédant, plafonds de revenus, zones éligibles.
Sources : DVF / DGFiP (prix immobiliers par ville), Banque de France / HCSF (taux d'emprunt, règles d'endettement), INSEE (salaires, revenus médians), Observatoire Crédit Logement / CSA (taux moyens pratiqués), Ministère du Logement (PTZ, dispositifs d'aide).
