Faut-il acheter ou louer ? La réponse dépend de la ville où vous vivez — et les écarts sont vertigineux. À Saint-Étienne, la mensualité d'un crédit pour un T3 est inférieure au loyer équivalent dès le premier mois. À Paris, il faut plus de 25 ans pour amortir l'écart entre mensualité et loyer. Nous avons simulé le match loyer vs achat dans 30 villes françaises avec les vrais prix DVF 2024, les taux de taxe foncière DGFiP et un crédit à 3,5 % sur 25 ans.
La méthode : loyer vs mensualité + charges + taxe foncière
Pour comparer honnêtement achat et location, il ne suffit pas d'opposer le loyer mensuel à la mensualité de crédit. L'acheteur supporte des coûts supplémentaires que le locataire n'a pas : la taxe foncière, l'assurance emprunteur, les charges de copropriété, l'entretien du bien et les travaux. Le locataire, de son côté, ne constitue pas de patrimoine — chaque loyer versé est une dépense pure.
Notre simulation repose sur les hypothèses suivantes, identiques pour les 30 villes :
- Surface type : appartement de 65 m² (T3 standard, la surface la plus demandée par les couples et jeunes familles)
- Prix d'achat : prix médian DVF 2024 × 65 m² + 7,5 % de frais de notaire (achat dans l'ancien)
- Crédit : 100 % du prix + frais, taux nominal 3,5 %, durée 25 ans, assurance emprunteur 0,3 % du capital emprunté
- Taxe foncière : taux communal réel (source DGFiP), appliqué à une valeur locative cadastrale estimée à 60 % du loyer annuel
- Loyer estimé : basé sur le ratio prix/loyer moyen constaté par zone de tension locative (facteur 250 à 350 selon la commune)
- Charges copropriété : 2 €/m²/mois pour l'acheteur (soit 130 €/mois), incluses dans le loyer pour le locataire
- Entretien : 1 % du prix d'achat par an pour le propriétaire (provision annuelle)
Tableau comparatif : 30 villes, 5 colonnes clés
Voici le comparatif pour les 30 plus grandes villes de France métropolitaine. La colonne « Écart mensuel » indique la différence entre le coût mensuel total de l'achat (mensualité + TF/12 + charges + entretien/12) et le loyer estimé. Un chiffre négatif signifie que l'achat coûte moins cher chaque mois que la location.
Les villes où acheter est immédiatement rentable
Dans ces villes, l'achat s'amortit immédiatement ou presque. La mensualité de crédit, même en ajoutant la taxe foncière et les charges, ne dépasse pas le loyer. Pour un ménage qui prévoit de rester plus de 5 ans, l'achat est une évidence financière.
Les villes intermédiaires : achat rentable à moyen terme
Les villes où la location l'emporte
Les villes où la mensualité est inférieure au loyer
C'est le cas de figure rêvé pour l'acheteur : payer moins chaque mois tout en constituant un patrimoine. Selon notre simulation, les villes où l'achat est immédiatement rentable (à taux 3,5 %) sont principalement des villes moyennes avec des prix inférieurs à 1 500 €/m² :
- Saint-Étienne : mensualité totale inférieure au loyer de 70 €/mois — l'achat est gagnant dès le premier jour
- Montluçon (1 049 €/m²) : écart favorable à l'achat d'environ 90 €/mois
- Nevers (1 307 €/m²) : écart favorable d'environ 50 €/mois
- Vierzon (1 222 €/m²) : écart favorable d'environ 60 €/mois
- Guéret (1 276 €/m²) : écart favorable d'environ 55 €/mois
Dans ces villes, l'immobilier est si abordable que l'achat s'amortit dès le premier mois. Le risque principal reste la liquidité : revendre dans une ville en déclin démographique peut prendre du temps (6 à 18 mois contre 1 à 3 mois dans les métropoles). Vérifiez le taux de logements vacants avant d'acheter.
Les villes où il vaut mieux louer
Quand la mensualité totale dépasse le loyer de plus de 30 %, la location reste avantageuse — sauf si vous prévoyez de rester propriétaire plus de 15 à 20 ans. C'est le cas des grandes métropoles et des villes touristiques.
- Paris : mensualité totale de 3 590 €/mois contre un loyer de 1 800 € — écart de 99 %. Il faut rester propriétaire plus de 20 ans pour amortir les frais d'acquisition et l'écart mensuel.
- Boulogne-Billancourt : écart de 84 %. Même constat qu'à Paris.
- Nice : écart de 58 %. Achat rentable uniquement sur le très long terme (15+ ans).
- Annecy : écart de 60 %. Mêmes conclusions.
- Lyon : écart d'environ 35 %. L'achat devient rentable vers 8-10 ans.
Dans ces villes, le locataire peut investir la différence mensuelle sur les marchés financiers ou en assurance-vie. Sur 20 ans, un placement à 5 % annuel net de 1 000 €/mois produit environ 400 000 € — un montant qui rivalise avec la plus-value immobilière espérée dans les grandes métropoles. C'est l'argument massue de l'école « louer et investir ».
L'impact du taux de crédit : simulation à 3 %, 3,5 %, 4 %
Le taux de crédit fait basculer l'équation dans de nombreuses villes intermédiaires. Prenons l'exemple de Toulouse (prix médian 3 347 €/m², T3 de 65 m², soit un achat total de 233 850 € avec frais) :
- À 3 % : mensualité crédit de 1 108 € — coût total mensuel ~1 250 € — loyer estimé 940 € — écart +310 €/mois. L'achat coûte davantage mais constitue un patrimoine.
- À 3,5 % : mensualité crédit de 1 170 € — coût total ~1 310 € — écart +370 €/mois. La location devient plus compétitive.
- À 4 % : mensualité crédit de 1 235 € — coût total ~1 380 € — écart +440 €/mois. La location l'emporte nettement sur les 10 premières années.
Chaque demi-point de taux modifie la mensualité de 60 à 70 €/mois pour un emprunt de 230 000 €. Dans les villes où l'écart achat/location est serré (Toulouse, Bordeaux, Nantes, Montpellier), un demi-point suffit à inverser la conclusion. Suivez l'évolution des taux immobiliers avant de vous engager — un point de taux en moins peut transformer un achat non rentable en bonne affaire.
Les facteurs que la simulation ne capte pas
Notre modèle compare les flux mensuels. Mais d'autres facteurs entrent en jeu :
- La plus-value à la revente : dans les villes dynamiques (Bordeaux, Nantes, Rennes), les prix augmentent de 2 à 5 % par an. Sur 10 ans, une plus-value de 30 % modifie radicalement le bilan.
- La stabilité psychologique : être propriétaire protège contre les hausses de loyer et les congés pour vente. Cette sécurité a une valeur subjective mais réelle.
- La fiscalité : les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles pour une résidence principale (contrairement au locatif). En revanche, la plus-value sur la résidence principale est exonérée d'impôt — un avantage considérable.
- La capacité d'épargne : si vous louez et n'investissez pas la différence mensuelle, vous perdez l'avantage théorique de la location. La discipline d'épargne est le facteur clé du scénario « louer et investir ».
FAQ
Dans quelles villes est-il plus rentable d'acheter que de louer ?
Les villes où le prix médian est inférieur à 1 500 €/m² : Saint-Étienne, Montluçon, Nevers, Vierzon, Guéret. Dans ces communes, la mensualité d'un crédit pour un T3 est souvent inférieure au loyer équivalent, même en intégrant la taxe foncière, les charges et l'entretien.
Combien de temps faut-il rester pour amortir un achat ?
Cela dépend de l'écart entre coût mensuel total et loyer. À Saint-Étienne, l'achat est rentable dès le premier mois. À Lyon, comptez 8-10 ans. À Paris, plus de 20 ans. En moyenne nationale pour une ville à 2 500 €/m², 6 à 8 ans suffisent pour que l'achat devienne plus avantageux que la location.
Le taux de crédit change-t-il vraiment la donne ?
Oui, significativement. Pour un emprunt de 230 000 €, un demi-point de taux modifie la mensualité de 60 à 70 €. Dans les villes intermédiaires (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Montpellier), cette différence peut faire basculer la conclusion achat/location.
Faut-il inclure les charges de copropriété dans le calcul ?
Absolument. Les charges de copropriété (en moyenne 2 €/m²/mois) s'ajoutent à la mensualité et à la taxe foncière. Pour un T3 de 65 m², cela représente 130 €/mois supplémentaires. Les ignorer fausse la comparaison en faveur de l'achat de 15 à 20 %.
La taxe foncière est-elle vraiment si importante ?
Elle peut représenter 100 à 300 €/mois selon la commune, ce qui change radicalement l'équation. À Béthune (taux de 83 %), la taxe foncière seule peut coûter 250 €/mois pour un T3. À Neuilly-sur-Seine (taux de 13,7 %), elle descend sous les 50 €/mois. Notre classement de la taxe foncière détaille ces écarts pour chaque commune.
Louer et investir la différence, est-ce vraiment mieux ?
En théorie, oui dans les villes chères — à condition d'investir réellement la différence mensuelle. Sur 20 ans, un placement à 5 %/an de 1 000 €/mois produit environ 400 000 €. Mais cette discipline d'épargne est rare en pratique. Si vous dépensez la différence au lieu de l'investir, la location devient une pure perte de patrimoine.
Sources : DVF (DGFiP) 2024, DGFiP (taux de taxe foncière), Banque de France (taux immobiliers), INSEE — Licence Ouverte 2.0. Simulations OUVEF.
