En moyenne nationale, 4,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G — les fameuses passoires thermiques. Mais ce chiffre masque des disparités considérables. Certaines communes dépassent les 30 % de logements énergivores, tandis que d'autres restent sous les 2 %. Nous avons cartographié la performance énergétique du parc immobilier français commune par commune, en croisant les données DPE de l'ADEME avec le climat Météo-France et les prix DVF.
DPE : rappel du classement A à G
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements selon leur consommation d'énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme de 2021, le nouveau DPE (méthode 3CL) est opposable juridiquement — il engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur.
- A (moins de 70 kWh/m²/an) : logement très performant, souvent neuf ou rénové BBC. Représente moins de 2 % du parc existant.
- B (70-110 kWh) : bonne performance, objectif de la rénovation énergétique. Construction récente RT 2012 ou rénovation complète.
- C (110-180 kWh) : performance correcte, standard actuel. Coût de chauffage maîtrisé.
- D (180-250 kWh) : la catégorie la plus fréquente dans le parc existant. Rénovation conseillée mais pas urgente.
- E (250-330 kWh) : performance médiocre, travaux recommandés. Facture de chauffage significative.
- F (330-420 kWh) : passoire thermique, interdiction de location progressive. Rénovation nécessaire.
- G (plus de 420 kWh) : passoire thermique sévère, interdiction de location en cours. Facture de chauffage pouvant dépasser 3 000 €/an pour un T3.
Carte : la part de logements F et G par commune
Notre base recense les DPE de plus de 35 000 communes françaises. La part de passoires thermiques varie de moins de 1 % à plus de 30 % selon les territoires. Les zones les plus touchées se concentrent dans trois types de territoires :
- Les zones de montagne : Massif central, Vosges, Jura, Pyrénées, Alpes intérieures. Le froid hivernal prolongé et l'ancienneté du bâti (constructions en pierre, isolation quasi inexistante) expliquent des consommations moyennes dépassant 250 kWh/m²/an.
- Les centres-villes historiques : immeubles haussmanniens ou pré-haussmanniens, constructions en pierre de taille, murs épais mais non isolés, simple vitrage persistant, contraintes patrimoniales (ABF) qui limitent les travaux d'isolation par l'extérieur.
- Les zones rurales pavillonnaires des années 1960-1980 : maisons individuelles construites avant la première réglementation thermique (RT 1974), chauffées au fioul ou au gaz, toitures mal isolées, menuiseries d'origine.
À l'inverse, les communes périurbaines récentes (lotissements des années 2000-2020) affichent des taux de passoires très bas, grâce aux normes thermiques RT 2005 et RT 2012. Les écoquartiers construits sous RE 2020 atteignent systématiquement les classes A ou B.
Les 20 communes les plus énergivores
Parmi les communes de plus de 5 000 habitants avec au moins 50 DPE enregistrés, voici celles qui affichent la plus forte proportion de logements F et G et les consommations moyennes les plus élevées.
La moyenne nationale se situe à 4,1 % de passoires et une consommation moyenne de 178 kWh/m²/an. Les communes de notre classement affichent le double du taux national. Fait notable : le classement mêle des villes très différentes — des communes populaires à bas prix (Saint-Étienne, Sedan, Vierzon) et des communes aisées (Neuilly-sur-Seine, Versailles). Le DPE n'est pas corrélé au prix mais à l'âge du bâti.
Plusieurs villes du palmarès figurent aussi dans notre classement des villes les moins chères. La corrélation entre prix bas et DPE dégradé s'explique par l'ancienneté du parc et le manque d'investissement dans la rénovation — un cercle vicieux que les aides publiques tentent de briser.
Corrélation DPE et climat : les zones froides dominent
Les données confirment une intuition : plus il fait froid, plus les logements consomment. Saint-Étienne cumule 50 jours de gel par an et une température moyenne de 11,7 °C — des conditions qui sollicitent fortement le chauffage. Saint-Quentin enregistre 38 jours de gel par an pour une température moyenne de 11,4 °C.
Mais le climat n'explique pas tout. Dunkerque, avec seulement 9 jours de gel par an, affiche un taux de passoires identique à Saint-Étienne. La raison : l'âge du parc immobilier (reconstructions d'après-guerre, mal isolées) et le type de chauffage (gaz de ville, rendement médiocre des chaudières anciennes) comptent davantage que la rigueur climatique.
En région PACA, malgré le soleil, les DPE ne sont pas toujours brillants. L'absence d'isolation thermique — historiquement jugée inutile dans le sud — génère des surconsommations en été (climatisation) que le nouveau DPE capte désormais. Les logements provençaux anciens, avec leurs murs en pierre et leurs fenêtres simples, peuvent consommer autant qu'un logement nordique en intégrant le refroidissement estival. Consultez notre guide régional pour le détail par territoire.
Corrélation DPE et prix : la décote mesurée
Le DPE influence directement la valeur d'un bien immobilier. Selon les données DVF croisées avec les diagnostics, un logement classé F ou G se vend en moyenne 10 à 20 % moins cher qu'un logement classé C ou D dans la même commune et pour une surface comparable.
Cette décote s'accentue depuis l'entrée en vigueur des interdictions de location. Un appartement classé G ne peut plus être loué — il perd donc sa valeur d'investissement locatif. Les notaires constatent que les biens F et G restent plus longtemps sur le marché (durée de vente allongée de 30 à 50 %) et font l'objet de négociations plus agressives de la part des acheteurs.
Pour un acheteur de résidence principale, c'est une opportunité à condition de budgéter les travaux de rénovation. Exemple concret : à Saint-Étienne (prix médian 1 347 €/m²), un appartement classé G peut se négocier autour de 1 000 à 1 100 €/m². Si la rénovation énergétique coûte 300 €/m² (isolation intérieure, fenêtres double vitrage, pompe à chaleur), le coût total reste inférieur au prix d'un bien classé C. Le simulateur de budget intègre cette dimension dans le calcul du coût total de propriété.
Investir dans une passoire : le calendrier des interdictions
Pour les investisseurs, le calendrier réglementaire est décisif et conditionne toute stratégie d'achat :
- Depuis janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale). Les baux en cours restent valides mais ne peuvent pas être renouvelés.
- À partir de 2028 : interdiction étendue à tous les logements classés F. Cela concernera environ 1,2 million de logements supplémentaires.
- À partir de 2034 : interdiction étendue aux logements classés E. La quasi-totalité du parc ancien sera alors concernée, ce qui imposera une rénovation massive.
Pour un investisseur qui achète une passoire en vue de la rénover, le calcul est le suivant : prix d'achat décoté + coût de rénovation (200 à 500 €/m² selon l'ampleur des travaux) = coût total. Si ce total reste inférieur au prix d'un bien rénové dans la même commune, l'opération est rentable. Le risque principal : que le coût des travaux dérape (malfaçons, découvertes en cours de chantier) ou que la rénovation ne suffise pas à atteindre la classe D visée.
Notre classement des passoires thermiques identifie les communes où cette stratégie est la plus pertinente — prix bas, forte proportion de F/G, demande locative existante et taux de vacance modéré.
Les villes qui rénovent le plus
Certaines communes accompagnent activement la rénovation énergétique de leur parc. Les outils sont multiples :
- MaPrimeRénov' : aide nationale couvrant 30 à 90 % du coût des travaux selon les revenus. Accessible à tous les propriétaires (occupants et bailleurs).
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer les travaux de rénovation énergétique. Cumulable avec MaPrimeRénov'.
- OPAH (Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat) : dispositif communal qui ajoute des subventions locales aux aides nationales.
- France Rénov' : réseau de conseillers gratuits qui accompagnent les propriétaires dans leurs projets de rénovation (diagnostic, choix des travaux, montage financier).
Les villes du programme Action Cœur de Ville (222 communes) bénéficient de financements spécifiques pour la rénovation des centres-villes. Parmi elles : Saint-Étienne, Saint-Quentin, Vierzon, Sedan — des villes qui figurent à la fois dans le classement des plus énergivores et des moins chères. La conjonction des deux crée un terrain favorable à l'investissement rénové, avec un retour sur investissement potentiellement rapide.
Consultez la fiche de votre ville cible pour vérifier les dispositifs d'aide locaux en vigueur.
FAQ
Quelle est la part de passoires thermiques en France ?
En moyenne nationale, 4,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G selon notre base. Ce chiffre monte à 8 % dans les communes les plus touchées (Saint-Étienne, Dunkerque, Saint-Quentin). Le gouvernement estime à 5,2 millions le nombre total de passoires en France, soit environ 17 % du parc de résidences principales.
Mon logement classé G peut-il encore être loué ?
Depuis janvier 2025, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme. En 2028, l'interdiction s'étendra à tous les logements classés F.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Pour passer de F/G à C/D, comptez 200 à 500 €/m² selon les travaux nécessaires (isolation murs et toiture, remplacement des fenêtres, nouveau système de chauffage). Pour un appartement de 60 m², le budget se situe entre 12 000 et 30 000 €. MaPrimeRénov' peut couvrir 30 à 90 % du coût selon les revenus du ménage.
Le DPE est-il fiable ?
Le nouveau DPE (méthode 3CL depuis juillet 2021) est plus rigoureux et opposable juridiquement. Il reste une estimation basée sur les caractéristiques du bâti et des équipements, pas une mesure réelle de consommation. Les écarts entre DPE théorique et consommation réelle peuvent atteindre 20 à 30 %, notamment dans les logements anciens où certains paramètres sont difficiles à évaluer (qualité réelle de l'isolation dans les murs).
Quelles villes ont le meilleur DPE moyen ?
Les communes récentes ou les villes avec beaucoup de construction neuve (périurbain des métropoles) affichent les meilleurs DPE. Les quartiers neufs de Montpellier, Bordeaux ou Nantes sont souvent classés B ou C grâce aux normes RT 2012 et RE 2020. Les villes qui ont massivement rénové leur parc ancien (souvent via des OPAH) progressent également.
Acheter une passoire pour la rénover, est-ce une bonne stratégie ?
Cela peut être très rentable si le prix d'achat décoté + coût de rénovation reste inférieur au prix d'un bien rénové. Les villes comme Saint-Étienne, Sedan ou Vierzon sont des terrains favorables : prix très bas, forte proportion de passoires, aides à la rénovation disponibles. Le risque : sous-estimer le coût des travaux et se retrouver avec un investissement non rentable.
Sources : ADEME (base DPE), DVF (DGFiP) 2024, Météo-France (normales climatiques 1991-2020), INSEE, ANAH — Licence Ouverte 2.0. Calculs OUVEF.
