Acheter ou louer ? La question revient chaque année dans les médias immobiliers. Mais les réponses reposent presque toujours sur des estimations. Ici, nous utilisons les prix DVF réels (transactions notariales) et les taux de taxe foncière DGFiP pour calculer, ville par ville, la durée d'amortissement d'un achat par rapport à une location. Résultat : dans certaines villes, l'achat est rentabilisé en moins de 2 ans. Dans d'autres, il faut plus de 20 ans.
La formule : durée d'amortissement expliquée simplement
La durée d'amortissement mesure le temps nécessaire pour que le coût de l'achat (prix + frais de notaire + taxe foncière annuelle) devienne inférieur au coût cumulé de la location. Plus la durée est courte, plus l'achat est avantageux.
Prix d'achat réel DVF (pas une estimation)
Nous utilisons le prix médian au m² issu des transactions DVF 2024 — les prix réellement payés devant notaire, pas des estimations algorithmiques. Pour un appartement de 60 m² (surface type), le prix d'achat se calcule simplement : prix m² x 60.
Loyer de marché
Le loyer mensuel est estimé à partir du ratio prix/loyer national moyen (environ 5,5 % de rendement locatif brut en moyenne). Pour une ville où l'appartement coûte 2 000 €/m², un 60 m² vaut 120 000 euros, et le loyer mensuel s'estime à environ 550 euros.
Frais de notaire, taxe foncière, charges
Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix dans l'ancien. La taxe foncière annuelle varie considérablement : de 13,7 % de la valeur locative cadastrale à Neuilly-sur-Seine à 68,7 % à Montauban. Les charges de copropriété moyennes s'établissent à 25 €/m²/an.
Le classement : durée d'amortissement dans 30 villes
Voici les villes où l'achat est le plus rapidement rentabilisé, puis celles où la location reste préférable. La durée d'amortissement est calculée pour un appartement de 60 m², frais de notaire inclus, avec une taxe foncière réelle.
Les villes où acheter est le plus rentable
Achat 60 m² : 80 800 € + 6 464 € de frais = 87 264 € — Amortissement estimé : environ 2 ans
Achat 60 m² : 103 980 € + 8 318 € de frais = 112 298 € — Amortissement estimé : environ 3 ans
Achat 60 m² : 105 480 € + 8 438 € = 113 918 € — Amortissement estimé : environ 3 ans
Achat 60 m² : 114 000 € + 9 120 € = 123 120 € — Amortissement estimé : environ 3,5 ans
Achat 60 m² : 117 720 € + 9 418 € = 127 138 € — Amortissement estimé : environ 4 ans
Achat 60 m² : 122 160 € — Amortissement estimé : environ 4 ans
Achat 60 m² : 127 380 € — Amortissement estimé : environ 4,5 ans
Achat 60 m² : 127 380 € — Amortissement estimé : environ 4,5 ans
Achat 60 m² : 133 200 € — Amortissement estimé : environ 5 ans
Achat 60 m² : 134 100 € — Amortissement estimé : environ 5 ans
Les villes où il vaut mieux louer
À l'inverse, certaines villes présentent une durée d'amortissement si longue que la location reste préférable, sauf projet de très long terme (>15 ans).
- Paris — 10 004 €/m², TF 21,2 %. Achat 60 m² : 648 000 € avec frais. Amortissement : plus de 20 ans.
- Neuilly-sur-Seine — 10 510 €/m², TF 13,7 %. Le prix astronomique rend l'achat irrationnel pour la plupart des ménages.
- Boulogne-Billancourt — 8 204 €/m², TF 15,7 %. Amortissement estimé : 18 ans.
- Nice — 4 855 €/m², TF variable. Amortissement : 12-15 ans selon les quartiers.
- Cannes — 5 966 €/m², TF 28,3 %. Amortissement : 15 ans. La taxe foncière élevée aggrave le calcul.
- Versailles — 6 667 €/m², TF 26,8 %. Amortissement : 16 ans.
Simulateur OUVEF : entrez votre ville et votre loyer
Notre simulateur achat vs location vous permet de calculer votre propre durée d'amortissement en entrant votre ville, votre loyer actuel et votre apport personnel. Il utilise les vrais prix DVF et les vrais taux de taxe foncière — pas des moyennes nationales.
FAQ
Quelle est la ville où acheter est le plus rentable en France ?
Saint-Étienne, avec un prix médian de 1 347 €/m² et une taxe foncière de 40,5 %, permet un amortissement estimé en environ 2 ans. C'est la durée la plus courte parmi les villes de plus de 50 000 habitants.
Combien de temps faut-il pour rentabiliser un achat immobilier ?
Cela dépend de la ville. De 2 ans à Saint-Étienne à plus de 20 ans à Paris. La moyenne nationale se situe autour de 6-8 ans pour les villes moyennes. Au-delà de 10 ans, la location est souvent plus avantageuse sauf si vous êtes certain de rester longtemps.
La taxe foncière influence-t-elle vraiment le calcul ?
Oui, fortement. La taxe foncière varie de 13,7 % (Neuilly-sur-Seine) à 68,7 % (Montauban) de la valeur locative cadastrale. Sur 20 ans, l'écart représente plusieurs dizaines de milliers d'euros. C'est un coût que les simulateurs en ligne ignorent souvent.
DVF est-il plus fiable que les estimations immobilières ?
Oui. DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense les prix réellement payés devant notaire lors de chaque transaction. Les estimations (MeilleursAgents, SeLoger) utilisent des algorithmes qui peuvent s'écarter de 10 à 20 % des prix réels. Notre classement repose sur plus de 50 000 transactions en 2024.
Faut-il acheter si je ne reste que 3 ans ?
Uniquement si vous achetez dans une ville où l'amortissement est inférieur à 3 ans (Saint-Étienne, Perpignan, Limoges). Dans les métropoles où l'amortissement dépasse 8-10 ans, la location est presque toujours préférable pour un séjour court.
Comment prendre en compte les taux d'intérêt ?
Notre calcul simplifié ne tient pas compte du coût du crédit, qui varie selon votre apport et le taux obtenu. Notre simulateur en ligne intègre ce paramètre pour un calcul personnalisé.
Sources : DVF (DGFiP) pour les prix médians 2024, DGFiP pour les taux de taxe foncière, INSEE Filosofi pour les revenus médians. Plus de 50 000 transactions analysées pour l'année 2024.
