Les 15 villes françaises où les prix immobiliers ont le plus augmenté en 5 ans

En cinq ans, certaines villes françaises ont vu leurs prix immobiliers bondir de 30 à plus de 70 %. D'autres, au contraire, ont perdu un quart de leur valeur. Pour dresser ce bilan, nous avons exploité les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), la seule base qui recense les prix de vente réels déclarés chez le notaire — pas des estimations algorithmiques. Voici ce que disent les chiffres.

Source des données : DVF, les vrais prix de vente depuis 2014

DVF est la base officielle des transactions immobilières en France. Chaque vente enregistrée par un notaire y figure avec le prix exact, la surface, le type de bien et la commune. Contrairement aux estimations publiées par les portails immobiliers, ces données reflètent les montants réellement payés par les acquéreurs.

Pour ce classement, nous avons comparé le prix médian au m² des appartements en 2020 et en 2024, en ne retenant que les communes de plus de 20 000 habitants avec au moins 30 transactions par période. Ce filtre élimine les effets statistiques liés à un faible volume de ventes.

Le top 15 des plus fortes hausses (2020-2024)

La hausse moyenne des prix en France métropolitaine sur la période se situe autour de 8 à 12 % selon les segments. Les villes ci-dessous affichent des progressions deux à six fois supérieures à cette tendance nationale.

On note une forte présence de la Bretagne (Lannion, Quimper, Concarneau) et de l'Île-de-France périphérique dans ce classement. Pour approfondir l'analyse ville par ville, consultez nos classements immobiliers par hausse de prix.

Ces villes où les prix baissent encore

À l'opposé du spectre, plusieurs villes moyennes continuent de voir leurs prix reculer. Parmi les baisses les plus marquées entre 2020 et 2024 (en excluant les valeurs aberrantes liées à des marchés très étroits) :

• Montluçon : 1 049 €/m² en 2024, en recul de -28,1 % sur 5 ans (1 154 transactions, score qualité de vie : 7,5/10)
• Saint-Quentin : 2 391 €/m², baisse de -22,8 % (702 transactions)
• Châteauroux : 1 448 €/m², baisse de -20,0 % (616 transactions)
• Bergerac : 1 841 €/m², baisse de -18,8 % (584 transactions)
• Vaulx-en-Velin : 2 629 €/m², baisse de -17,6 % (468 transactions)
• Lens : 2 684 €/m², baisse de -16,8 % (398 transactions)

Le cas de Montluçon est révélateur : malgré un score de qualité de vie de 7,5/10 (l'un des meilleurs de notre base), les prix continuent de baisser. Le déclin démographique et l'éloignement des grands pôles d'emploi pèsent plus lourd que la qualité de vie objective. Pour retrouver toutes les villes en baisse, consultez notre article sur les villes où les prix immobiliers baissent.

Pourquoi certaines villes flambent (et pas d'autres)

Effet télétravail

La généralisation du télétravail après 2020 a profondément redistribué la demande immobilière. Les villes comme Troyes (+37,2 %), située à 1h30 de Paris en TGV, ou Abbeville (+40,7 %), à moins de 2 heures, en ont directement profité. Le prix médian national se situe autour de 3 246 €/m² pour les appartements : ces villes restaient nettement en dessous, offrant un différentiel qui attirait les télétravailleurs parisiens.

On retrouve le même schéma en Bretagne, où Quimper et Lannion ont bénéficié d'un afflux de nouveaux résidents venus des métropoles. Le TGV Bretagne à grande vitesse, qui met Quimper à moins de 4 heures de Paris, a joué un rôle d'accélérateur.

Effet LGV et nouvelles infrastructures

L'arrivée d'une ligne à grande vitesse transforme structurellement un marché immobilier. Sevran (+42,1 %) bénéficie directement du Grand Paris Express, qui va considérablement améliorer sa connexion au reste de la métropole. Savigny-le-Temple (+35,9 %) profite du même effet d'anticipation. Ces hausses ne sont pas de la spéculation : elles reflètent une amélioration concrète de l'accessibilité, mesurable en minutes de trajet gagnées.

Effet littoral

Le littoral français reste un puissant moteur de hausse. La Valette-du-Var (+43,8 %) et Concarneau (+37,9 %) combinent l'attrait balnéaire et un ensoleillement supérieur à la moyenne nationale (1 900 heures/an). La Valette-du-Var dépasse 2 631 heures de soleil annuelles, soit 38 % de plus que la moyenne française. Cette prime climatique se traduit directement dans les prix, comme le montre notre analyse sur la corrélation entre soleil et prix immobilier.

Faut-il acheter dans une ville en hausse ou en baisse ?

La réponse dépend entièrement de votre projet. Un investisseur recherchant la plus-value privilégiera les villes en début de hausse (entre +5 % et +15 % sur 5 ans), là où le potentiel de progression reste ouvert. Un acquéreur en résidence principale pourra au contraire trouver son intérêt dans une ville en baisse, à condition de vérifier trois points :

• Le volume de transactions : plus de 200 ventes par an signifie un marché encore actif. En dessous de 50, la liquidité devient problématique pour revendre.
• Le score de qualité de vie : une ville en baisse de prix mais avec un score supérieur à 6/10 offre un bon rapport entre le prix payé et le cadre de vie obtenu. Consultez notre simulateur budget pour évaluer le coût total.
• La dynamique démographique : une ville qui perd sa population chaque année verra ses prix continuer à baisser, quelles que soient ses qualités objectives.

Pour aller plus loin dans l'analyse d'investissement, notre guide sur les 15 villes les plus rentables croise prix d'achat DVF, taxe foncière et taux de vacance locative.

FAQ

Sources : DVF (DGFiP), base des transactions immobilières — données ouvertes sous Licence Ouverte 2.0. Calculs et analyse : ou-vivre-en-france.fr. Données les plus récentes disponibles.