Chaque année, des centaines de milliers de Français changent de commune. Mais où vont-ils exactement ? Et quelles villes se vident ? Nous avons croisé les données du recensement INSEE, les transactions DVF et les scores OUVEF pour cartographier les flux migratoires internes de la France. Le résultat dessine une France à deux vitesses : des métropoles du sud et de l'ouest qui absorbent les nouveaux arrivants, et un quart nord-est qui perd des habitants depuis vingt ans.
Source : le recensement INSEE et les données DVF
Les flux migratoires internes sont mesurés par l'INSEE à travers le recensement rénové, qui interroge chaque année un échantillon de la population sur son lieu de résidence cinq ans plus tôt. Les résultats, croisés avec les données de transactions immobilières DVF, permettent de relier les mouvements de population aux dynamiques du marché immobilier.
Notre base couvre 34 969 communes françaises. Pour cet article, nous nous concentrons sur les communes de plus de 10 000 habitants, où les flux sont statistiquement significatifs et les données immobilières suffisamment nombreuses pour être fiables.
Les villes qui gagnent le plus d'habitants
Le mouvement dominant des vingt dernières années est un transfert de population du nord-est vers le sud et l'ouest. Les métropoles du « croissant attractif » — de Nantes à Montpellier en passant par Bordeaux, Toulouse et Lyon — concentrent l'essentiel des gains.
Toulouse (514 819 hab.) est la grande gagnante. La métropole occitane attire des actifs qualifiés grâce à l'aéronautique (Airbus), au spatial (CNES) et au numérique. Le revenu médian de 22 140 € et le taux de chômage de 15,3 % restent corrects pour une grande ville. Le prix maison de 3 372 €/m² a grimpé sous la pression de la demande, mais reste bien en deçà de Paris (13 843 €/m²).
Bordeaux (267 991 hab.) a vu sa population exploser depuis l'arrivée de la LGV en 2017 (Paris en 2h). Le prix moyen d'un appartement a atteint 4 470 €/m², en hausse sensible sur cinq ans. Le revenu médian de 24 870 € et un taux de chômage de 13,4 % témoignent d'un bassin d'emploi dynamique. Le score OUVEF de 6,31/10 reflète un bon équilibre global malgré la hausse des prix.
Nantes (327 734 hab.) attire par son mélange de dynamisme économique (taux de chômage 14,4 %, le plus bas des grandes métropoles après Lyon) et de qualité de vie (score équipement 7,8/10, océan à 45 min). Le prix appartement de 3 523 €/m² reste en dessous de Lyon (4 623 €/m²) et Bordeaux (4 470 €/m²).
Montpellier (310 240 hab.) est la métropole la plus ensoleillée avec 2 612 heures de soleil par an. La ville attire étudiants et actifs, mais le taux de chômage (19,8 %) et le revenu médian (19 670 €) restent des points faibles. Le prix appartement de 3 421 €/m² est en hausse régulière.
Rennes (230 890 hab.) profite de la LGV (Paris en 1h27 depuis 2017) et d'un écosystème numérique dynamique. Le taux de chômage de 15,1 % est contenu. Le score OUVEF de 5,99/10 est stable. Les prix (3 673 €/m² en appartement) ont augmenté mais restent sous ceux de Nantes.
D'autres métropoles régionales confirment leur attractivité. Lyon (519 127 hab.) reste le centre économique du sud-est malgré des prix appartement élevés (4 623 €/m²). Le revenu médian de 25 430 € — le plus élevé des grandes villes hors Paris — attire cadres et entrepreneurs. Le taux de chômage de 12 % est le plus bas de notre panel. Le score OUVEF de 5,02/10, paradoxalement bas, s'explique par le prix immobilier qui plombe le score global.
Grenoble (156 140 hab.) attire par son écosystème de recherche (CEA, CNRS, universités) et son cadre alpin. Le taux de chômage de 14,5 % et le revenu médian de 22 140 € sont corrects. Le prix appartement de 2 580 €/m² reste abordable pour une ville de cette taille. L'ensoleillement de 2 260 heures et la proximité des stations de ski en font un cadre de vie prisé des familles actives.
Angers (159 022 hab.), longtemps dans l'ombre de Nantes, affirme son attractivité propre. Le ratio médecins de 31,9/10 000, le score d'équipement de 8,1/10 et le prix appartement de 3 448 €/m² (en deçà de Nantes) en font une alternative sérieuse. La ville a été classée première du palmarès « villes où il fait bon vivre » par L'Express pendant plusieurs années — les données OUVEF confirment ses atouts.
Les villes qui en perdent le plus
Le déclin démographique touche principalement les villes du quart nord-est et les anciennes bassins industriels. Les facteurs sont connus : fermetures d'usines, désindustrialisation, vieillissement de la population, fuite des jeunes diplômés vers les métropoles.
Saint-Étienne (173 136 hab.) perd des habitants depuis les années 1970, mais le rythme s'est ralenti. La ville affiche le prix le plus bas des grandes villes françaises (1 347 €/m² en appartement), ce qui attire désormais des investisseurs et des familles à la recherche de surfaces importantes. Le score OUVEF de 7,05/10 est le meilleur de sa catégorie — preuve que la qualité de vie ne suit pas toujours la courbe démographique.
Mulhouse (104 978 hab.) fait face au même schéma : désindustrialisation, chômage élevé (25,5 %), exode des jeunes. Le revenu médian de 16 620 € est l'un des plus bas des grandes villes. Mais le TGV vers Paris et la proximité de l'Allemagne et de la Suisse offrent des perspectives pour les travailleurs frontaliers.
Le Havre (166 687 hab.) a perdu des habitants au profit de Caen et Rouen, mais le port reste le deuxième de France et le marché immobilier (2 382 €/m²) attire les primo-accédants. Le ratio médecins de 24,8/10 000 et le score OUVEF de 6,20/10 sont honorables.
Les villes moyennes du nord de la France (Calais, Boulogne-sur-Mer, Dunkerque) connaissent une érosion démographique lente mais continue, compensée en partie par un immobilier très abordable (moins de 2 000 €/m²) qui attire de nouveaux profils.
Clermont-Ferrand (146 351 hab.) illustre un cas intermédiaire : la ville ne gagne ni ne perd vraiment d'habitants, mais sa composition change. Les retraités partent vers le sud, remplacés par des étudiants et de jeunes actifs attirés par les prix bas (2 272 €/m² en appartement) et le bassin d'emploi de Michelin et des startups. Le score OUVEF de 6,60/10 et l'ensoleillement de 2 370 heures sont des arguments solides.
Le cas des villes de banlieue parisienne est complexe. Certaines gagnent des habitants (celles connectées au Grand Paris Express, comme Saint-Denis ou Noisy-le-Grand), tandis que d'autres stagnent. Le rééquilibrage se fait au profit des communes bien desservies par les nouvelles lignes de transport, ce qui renforce l'écart entre banlieues connectées et banlieues enclavées.
L'effet télétravail : les communes rurales qui grossissent
Le télétravail a redistribué une partie des cartes depuis 2020. Les données montrent que les communes périurbaines (5 000 à 15 000 habitants) situées à moins d'une heure d'une grande métropole sont les principales bénéficiaires. Les communes purement rurales (moins de 2 000 habitants, éloignées des centres urbains) n'ont pas connu le « boom » annoncé.
Les villes attractives pour les télétravailleurs partagent un profil commun : fibre optique (>95 %), prix immobilier inférieur à la métropole voisine, gare TER permettant de rejoindre le bureau 1 à 2 fois par semaine. Les communes autour de Nantes, Bordeaux et Toulouse ont vu leurs prix augmenter de 10 à 20 % entre 2020 et 2024, signe d'une demande soutenue.
Le lien entre attractivité et prix immobilier
La corrélation est mécanique : plus une ville attire d'habitants, plus les prix montent. Bordeaux en est l'exemple type. Avant la LGV (2017), le prix médian d'un appartement était d'environ 3 000 €/m². Depuis, il a dépassé 4 470 €/m², soit une hausse de près de 50 % en sept ans.
À l'inverse, les villes qui perdent des habitants voient leurs prix stagner ou baisser. Saint-Étienne, malgré un rebond récent, reste à 1 347 €/m² en appartement — un niveau qui attire les investisseurs en quête de rendement locatif.
Le piège ? Acheter dans une ville en pleine croissance au pic de prix, juste avant un retournement. Les données OUVEF permettent de distinguer les villes dont l'attractivité est structurelle (emploi, infrastructures, climat) de celles dont la hausse est spéculative (effet de mode, bulle locale).
Le phénomène des « villes rebond »
Certaines villes en déclin démographique connaissent un regain d'intérêt grâce à leurs prix très bas. Saint-Étienne en est l'exemple le plus frappant : après des décennies de perte d'habitants, la ville attire désormais des investisseurs (rendement locatif élevé), des étudiants (Lyon est cher) et des familles (score OUVEF de 7,05/10). Le prix appartement de 1 347 €/m² est un appel d'air pour les budgets modestes.
Limoges, Le Mans, Bourges suivent un schéma comparable : la désindustrialisation des années 1990-2000 a fait chuter les prix et la population, mais les atouts structurels (gare TGV, hôpital, université) restent intacts. Le télétravail et la crise du logement dans les métropoles redirigent une partie de la demande vers ces villes sous-évaluées.
Le signal ? Quand le nombre de transactions DVF augmente dans une ville en déclin démographique, c'est le signe d'un retournement. Les prix n'ont pas encore rattrapé, mais la demande est là. Pour un acheteur averti, c'est une fenêtre d'opportunité.
Carte : les flux migratoires internes de la France
La cartographie des flux migratoires dessine quatre grandes zones :
- Le croissant attractif (Nantes → Bordeaux → Toulouse → Montpellier → Lyon) : gains continus depuis vingt ans, tirés par l'emploi, le climat et les infrastructures de transport.
- La dorsale en déclin (Hauts-de-France → Grand Est → Bourgogne) : pertes régulières, liées à la désindustrialisation et au vieillissement.
- Le littoral touristique (Bretagne, Charente-Maritime, PACA) : gains portés par les retraités et les télétravailleurs, avec une pression sur les prix.
- L'Île-de-France en solde négatif : la région parisienne perd des habitants au profit de la province depuis 2015, un mouvement accéléré par le Covid et le télétravail.
FAQ
Quelles villes attirent le plus d'habitants en France ?
Les métropoles du sud et de l'ouest dominent : Toulouse, Bordeaux, Nantes, Montpellier et Rennes enregistrent les soldes migratoires les plus positifs. Ces villes combinent dynamisme économique, qualité de vie et infrastructures de transport (LGV, aéroport).
Quelles villes perdent le plus d'habitants ?
Les villes du quart nord-est (Saint-Étienne, Mulhouse, Le Havre) et les anciennes cités industrielles du Nord-Pas-de-Calais (Dunkerque, Calais) connaissent une érosion démographique. Paris et l'Île-de-France perdent également des habitants au profit de la province.
Le télétravail a-t-il vraiment changé les flux migratoires ?
Partiellement. Le télétravail a bénéficié aux communes périurbaines proches des métropoles (30 à 60 min en TER), pas aux zones rurales isolées. Les communes autour de Nantes, Bordeaux et Toulouse ont vu leurs prix monter de 10 à 20 % entre 2020 et 2024, signe d'une demande réelle. Mais l'exode rural massif annoncé par certains médias n'a pas eu lieu.
Faut-il acheter dans une ville qui gagne des habitants ?
Pas forcément. Une ville en croissance offre une perspective de plus-value, mais les prix sont déjà élevés. Une ville en déclin démographique peut offrir un excellent rapport qualité-prix si elle conserve des atouts structurels (hôpital, gare TGV, université). Saint-Étienne (score OUVEF 7,05/10, prix 1 347 €/m²) en est l'exemple parfait.
Où trouvera-t-on les données actualisées des flux migratoires ?
L'INSEE publie les données du recensement avec un décalage de 2 à 3 ans. Les transactions DVF sont mises à jour semestriellement. Sur OUVEF, les fiches ville intègrent les deux sources et permettent de suivre l'évolution commune par commune. L'outil de comparaison de villes permet de mettre face à face deux communes sur tous les critères.
Source : INSEE (recensement rénové), DVF 2024, Météo-France, RPPS. Données compilées et analysées par OUVEF. Licence Ouverte 2.0.
